Esses dias meu sogro comentou comigo que a Tim fez uma proposta para locação de um lote por um prazo de 35 anos. Ele estava avaliando se seria um bom negócio.

Um amigo me disse que sua família tinha uma propriedade nas margens de uma represa e queria fazer ali um condomínio de chácaras.

Um conhecido me contou do seu sonho de ter muitos imóveis para locação. Inclusive estava construindo algumas kitnets na época.

Nesses 3 momentos diferentes eu pensei na mesma coisa. Para tomar essa decisão preciso montar um fluxo de caixa, descontar esse fluxo e então analisar os indicadores. Eu aprendi a funcionar assim. Toda vez que preciso tomar uma decisão que envolve dinheiro, eu uso esse método.

Esse é o método da viabilidade financeira. Ele te blinda da tomada de decisões puramente emocionais. O seu feeling é importante, mas é melhor que fique em segundo plano.

O investimento deixa de ser sobre o que você acha que vai acontecer e passa a ser sobre TIR, MTIR, VPL, ROE, PAYBACK.

Esses indicadores elevam a discussão para a racionalidade. Você pode até ser generoso nas premissas do empreendimento, mas a análise dos resultados será puramente analítica.

Esses dias postei aqui uma análise sobre locação e disse que na maioria dos casos a locação imobiliária é um negócio ruim para o proprietário do imóvel. Isso contraria fortemente o senso comum brasileiro. A nossa cultura diz que é excelente ter um imóvel como fonte de renda.

A viabilidade é um método de pensamento. Eu vou ensinar esse método no dia 26 de outubro em São Paulo para uma turma seleta de empreendedores do mercado imobiliário. Você vai?

Você sempre tem a opção de não fazer esse empreendimento.

Você pode decidir não construir essas casas, pode entender que não é interessante lotear essa área, pode preferir não construir para locação.

No mundo temos alternativas. E sempre precisamos decidir qual é a melhor alternativa para receber o nosso tempo, dinheiro e energia.

Esses são os investimentos mais seguros da nossa economia nacional. Por definição, o seu dinheiro estará seguro no Brasil se comprar títulos da dívida do governo federal. Os governos nunca dão calote em dívida interna.

Atualmente você seria remunerado com 12% ao ano para fazer absolutamente nada. Basta comprar um desses títulos e esperar. Não existe risco de inadimplência, custo de obra, vendas…

Toda vez que você decide empreender, você está automaticamente decidindo não comprar um desses títulos de renda fixa. Você está abrindo mão dessa remuneração.

Portanto, essa remuneração tem que entrar como um custo financeiro dentro do seu empreendimento. O seu novo negócio tem que ser capaz de remunerar pelo menos essas taxas isentas de risco. Se o seu empreendimento remunera uma taxa menor do que essas, concorda que era melhor deixar o dinheiro parado?

O seu custo de capital próprio será a sua melhor alternativa de investimento no mesmo patamar de riscos deste novo empreendimento.

Tem empreendedor que usa a variação do dólar dos últimos 10 anos como sendo seu custo de capital, outros usam a rentabilidade de um Tesouro Direto de curto prazo, outros tem uma taxa fixa.

O importante é você perceber que o seu capital tem um custo e ele não pode ser ignorado em suas viabilidades.

No dia 26 de outubro vai acontecer a primeira turma do Curso de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários. Espero te encontrar lá.

Eu não vou te ensinar a lucrar com um empreendimento bosta.

O caminho de edificar barato para vender caro não tem perspectivas de longo prazo. O mercado pode até te aceitar na primeira tentativa, mas logo percebe sua estratagema.

Na minha visão a análise de viabilidade é justamente sobre a visão oposta disso. É a resposta para:

Eu quero criar um produto realmente interessante. Será que se ele custar X e eu vender por Y, ele será rentável?

A necessidade de analisar a viabilidade vem das ==ideias não tradicionais==. Se você pretende construir 1 unidade MCMV para venda, nem precisa analisar a viabilidade tão bem. A conta de padaria estará errada, mas não tanto.

A viabilidade é realmente útil quando você quer criar um produto interessante. Para quando você quer fazer diferente do que a manada está fazendo dentro do mercado imobiliário.

No Curso de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários eu vou te ensinar como usar o modelo matemático para analisar se a sua ideia é boa ou não. O foco é a validação de ideias. E para isso você precisa ter ideias.

A turma zero vai acontecer no dia 26 de outubro em São Paulo. Espero que você participe.