Para que um empreendimento imobiliário tenha sucesso, é necessário obter uma resposta positiva para essas 5 viabilidades.

Essas análises valem para qualquer tipo de empreendimento. Pode ser construção, incorporação, loteamentos, ou locação de imóveis.

1. Viabilidade legal
2. Viabilidade ambiental
3. Viabilidade técnica
4. Viabilidade comercial
5. Viabilidade financeira

1. Viabilidade Legal

Essa viabilidade serve para analisar se a propriedade está ok para receber um empreendimento e se a legislação diz que é possível executar a sua ideia.

O principal mecanismo de análise de uma propriedade é a certidão de matrícula. Esse é um documento que reúne todas as movimentações que aconteceram
naquela propriedade. Quem vendeu, por quanto vendeu, quem comprou, se foi dada como garantia de um crédito, se a justiça bloqueou o ativo…

O segundo ponto de análise dentro da viabilidade legal é entender a legislação pertinente para o seu empreendimento.

Dentro do município, o principal ponto é descobrir se a prefeitura permite esse tipo de empreendimento naquela área. Fazemos isso por meio de um documento chamado “certidão de uso de solo”.

2. Viabilidade ambiental

Essa viabilidade é mais importante para os empreendimentos mais complexos, ou maiores. Mas também pode ser importante para você dependendo da localização da sua área. Pode ser que você queira fazer um pequeno condomínio de casas numa área que fica próxima a um córrego municipal.

Nessa viabilidade você também precisa conhecer um pouco sobre legislação. Por exemplo, pode ser que a Secretaria de Meio Ambiente determine que empreendimentos até determinada dimensão tem um processo facilitado, enquanto para as faixas superiores será mais detalhado. Então vale a pena analisar se irá compensar aumentar o tamanho em troca da complexidade.

3. Viabilidade técnica

Aqui vamos analisar se a sua ideia de empreendimento é possível de ser executada dentro das limitações do que você tem disponível. P

Você precisa entender detalhes técnicos sobre a sua tecnologia construtiva. É muito difícil fazer um prédio numa cidade que não tenha empresas que forneçam concreto. Existe como contornar essa limitação, mas é necessário montar um plano.

E dentro dessa terceira viabilidade, também precisamos analisar as condições das concessionárias de abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica. O nosso empreendimento será interligado à rede dessas empresas. Existem exigências técnicas para o nosso projeto e a empresa precisa ter capacidade de fornecimento dos serviços.

Fazemos esse processo por meio de uma solicitação formal dentro dessas empresas. O nome é diferente para cada lugar, mas deve ser algo do tipo “análise de viabilidade técnica”.

E o terceiro ponto dentro dessa viabilidade é com os bombeiros. Dependendo do tipo de empreendimento que você estiver planejando, você precisará de um projeto de prevenção e combate de incêndio e o projeto de arquitetura deverá prever rotas de fuga.

4. Viabilidade Comercial

Na minha visão esse é o ponto crítico de qualquer negócio. As pessoas precisam querer comprar o seu produto. Ou seu empreendimento precisa ter demanda ou você tem que ser capaz de criar essa demanda, no caso dos produtos inovadores.

Além desse primeiro ponto que seria uma venda mais passiva, você também precisa entender o potencial de marketing da região. Com o marketing você irá gerar interesse para que as pessoas adquiram suas unidades.

Um imóvel é o ativo mais valioso de uma família. E poucas famílias compram mais de um imóvel ao longo de sua vida. Essa é uma decisão muito importante. Você precisa de um bom marketing para te auxiliar no processo comercial. Não subestime a importância dessa análise antes de empreender.

5. Viabilidade Financeira

A viabilidade financeira é o teste final de qualidade da sua ideia. Até aqui nós criamos um empreendimento e percebemos que ele será absorvido pelo mercado por tal valor. Combinando essas duas premissas, esse empreendimento irá gerar qual tipo de resultado financeiro?

Essa viabilidade reúne o custo de terreno, custo de obra, custo de capital, despesas administrativas, impostos e compara com as receitas das vendas. O resultado pode ser positivo ou negativo.

A viabilidade financeira é uma resposta para as suas premissas. O erro aqui é tentar fazer a conta de trás para frente. Algo do tipo “assumindo que eu quero um lucro de tantos reais, qual deve ser o preço de venda da minha unidade e qual será o custo de obra?”.

Isso é muito perigoso porque não é você quem determina o preço de venda, é o mercado. Da mesma maneira, para que você consiga vender por esse preço, você precisará executar uma obra que custará no mínimo um determinado valor. Está tudo amarrado.

E outro ponto muito importante e com frequência ignorado aqui, temos o custo de capital. Nos fluxos de caixa mais longos, tipo um loteamento, ele é o principal custo do empreendimento inteiro, mesmo quando você não vai pegar capital emprestado para empreender.

O Pablo Marçal não foi para o segundo turno e eu também não.

Apesar de o nosso resultado ter sido o mesmo, ele esteve mais perto do sucesso do que eu. O simples motivo é que ele tentou.

É comum alguém comentar sobre arte abstrata:

“Eu conseguiria fazer isso aí”

Provavelmente conseguiria mesmo, mas não fez. O artista foi lá, criou uma técnica nova e conseguiu vender sua obra. Você não.

Empreender é tentar. Provavelmente o resultado será negativo. As chances são contra o sucesso. Se fosse fácil, todos fariam e então não haveria espaço para destaque.

Agora o outro lado tem um resultado certo: fracasso. Eu não estive nem perto de ir para o segundo turno de São Paulo, porque nem concorri (se eu tivesse disputado também não teria ido).

Você só terá sucesso no mercado imobiliário se tentar. Importante permanecer vivo ao final da tentativa.

Como a tentativa pode custar muito caro, existe uma técnica para avaliar uma ideia antes de investir.

Essa é a viabilidade financeira. Aqui avaliamos ideias e decidimos cada passo do empreendimento.

Dia 26 de outubro vai acontecer o Curso de Viabilidade De Empreendimentos Imobiliários.

Espero te encontrar lá.

O mercado imobiliário é dividido entre quem busca geração de caixa e quem busca lucro.

Não existe lado certo ou lado errado, mas você precisa conhecer os dois conceitos para tomar a sua decisão.

1. Geração de caixa
   Esses são os empreendimentos mais atrativos para a nossa cultura de negócios. O brasileiro tem um ideal de viver com renda de locação de imóveis. Um outro tipo de empreendimento que se encaixa aqui são os loteamentos com carteiras de recebíveis longas.

Em geral, a geração de caixa mensal é relativamente baixa em relação ao valor do ativo. Um apartamento é locado mensalmente por tipo 0,3% de seu preço de venda.

Quem busca conforto, se encontra nesse tipo de negócio. É agradável receber um valor todo mês, mesmo que não seja tão lucrativo.

2. Lucro
   Esses são os empreendimentos para quem busca crescimento. A “realização” é uma etapa necessária. Isso significa que você começou e terminou aquele negócio, colocou o dinheiro no bolso e foi para o próximo.

Então em vez de adquirir apartamentos para locação, você poderia adquirir, reformar e revender.

O foco é o resultado final e não o dinheiro que entra mês a mês.

Esse é o jogo para quem gosta de risco e com isso resultados maiores.

Em geral, a geração de caixa não é compatível com o lucro. É uma escolha, ou você ganha mês a mês ou gera grandes resultados.

Olhando para um empreendimento, você terá que tomar uma decisão de foco.

A chave é que você pode construir ao longo da vida diversos negócios. Alguns para lucro e outros para geração de caixa. Essa combinação faz reduzir o seu risco geral.

Quer aprofundar essa discussão? Participe comigo do Curso de Viabilidade, no dia 26 de outubro em São Paulo.