Eu acho que a melhor maneira de descrever o que é viabilidade financeira é como um método matemático para a tomada de decisões de investimento.

Sem esse método nós estamos largados aos nossos sentimentos.

A viabilidade financeira consiste basicamente na criação de um fluxo de caixa, desconto desse fluxo de caixa e então análise dos indicadores produzidos por esse fluxo de caixa.

Como você pode ver nessa minha descrição, um ponto central da análise é o fluxo de caixa.

Uma planilha irá te ajudar, mas não irá resolver o problema se você não conseguir interpretar os resultados.

Sábado que vem vai acontecer o Curso de Viabilidade em São Paulo. Você vai ficar de fora?

Cada empreendimento imobiliário precisa ser capaz de gerar resultado para esses 3 pontos:

1. Custeio da operação
2. Custeio do capital
3. Produção de lucro

Vou explicar cada um:

Custeio da operação

Esse é o ponto mais óbvio. Cada empreendimento deve ser capaz de pagar pelas obras e pela gestão do negócio.

Um projeto não pode pegar dinheiro emprestado de outro. Essa é uma boa prática e está alinhada com o “patrimônio de afetação”.

O seu salário como gestor será pago proporcionalmente por cada projeto que você estiver envolvido.

Custeio do capital

Todo capital tem custo, mesmo que seja o seu próprio dinheiro.

O custo de operação e o custo de capital são as duas funções obrigatórias de todos os empreendimentos.

Matematicamente isso significa VPL = 0

Produção de lucro

O lucro é representado por VPL > 0.

Havendo o custeio da operação (incluindo sua remuneração como gestor), pagamento do custo de capital (incluindo juros sobre capital próprio), o lucro chega a ser considerado como opcional dentro da análise financeira.

Ele é considerado dessa maneira porque todos os objetivos primários já estão sendo atendidos. Quem trabalha está sendo remunerado por seu trabalho. Quem investe está sendo remunerado por seu investimento. A única coisa que não está acontecendo neste cenário é a expansão da sua empresa.

Temos emoções paleolíticas, instituições medievais e tecnologia divina.

Edward O. Wilson

Estou preparando o material do curso de viabilidade e esse será o tema central.

Um empreendimento imobiliário precisa passar por uma análise racional, ser aprovado segundo um conjunto de regras e tem que ser executado conforme projeto dentro do prazo e orçamento.

Quer continuar essa conversa? Participe do curso de viabilidade no dia 26 de outubro.