Os ativos de uma empresa podem ser divididos em 2 categorias:

1. Ativos geradores de caixa
2. Ativos em investimento

Vou explicar cada um e mostrar que a distribuição deles depende da fase de maturidade do seu negócio.

1. Ativos geradores de caixa

Isso aqui é o que a sua empresa faz de melhor no mercado. Um exemplo clássico é o Office para a Microsoft. É um produto já consolidado que o mercado já conhece e confia. Concorda que ninguém precisa de marketing para querer comprar o Excel?

Após longos investimentos a empresa consegue consolidar seus ativos nessa categoria. Eles já conseguem meio que trabalhar sozinhos para ajudar a produção de caixa.

No mercado imobiliário, eles podem ser representados por imóveis que já foram lançados e estão em fase de obra ou então os imóveis concluídos destinados para locação.

2. Ativos em investimento

Esses são os ativos que necessitam de trabalho para se transformarem em dinheiro. No mercado imobiliário fazemos negócios em terrenos que ainda terão o seu valor multiplicado por meio no nosso empreendimento.

Uma área de um loteamento vale relativamente pouco antes do loteamento, uma área de um prédio vale apenas uma fração do que valerá no futuro.

Esse é o seu estoque para transformação em ativos geradores de caixa.

Quanto mais jovem for seu negócio, mais ativos em investimento deverá ter. Não faz sentido buscar uma grande carteira de locação se você está nos primeiros anos do mercado imobiliário. O foco no início deve ser a expansão.

Isso acontece por meio da criação de novos negócios.

Os ativos geradores de caixa são destinados para empresas consolidadas. Essas empresas tem a liberdade de querer crescer pouco a cada ano. Elas podem tomar pouco risco.

Quer continuar essa discussão? No dia 7 de dezembro vai acontecer uma turma do Curso de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários.

O curso é dividido basicamente em 3 fases: conceitual (esse tipo de discussão), teórica (entendendo a matemática financeira) e prática (analisando viabilidades).

Será uma turma pequena. Espero te encontrar lá.

Uma entrada de R$ 100.000,00 e financiamento com parcelas de R$ 5.000,00.

A receita líquida de locação pelo Airbnb será de R$ 6.000,00

Esse é um negócio financeiramente viável?

Esses aplicativos de locação de curta temporada permitem aumentar a receita de locação proporcional ao valor do imóvel.

Dificilmente um apartamento de R$ 500.000,00 seria alugado mensalmente por R$ 6.000,00 certo?

Mas mesmo assim as finanças não são simples.

Tem um custo importante que ainda não apareceu na conta: os impostos. Se esse imóvel for de uma pessoa física, a projeção é um custo mensal de 780,00.

Sobra por mês 220 reais. Então é um bom negócio?

Ainda é importante levar em consideração outro custo escondido. O custo do dinheiro ao longo do tempo.

Existe um modelo matemático que simula o valor de um ativo a partir dos dividendos perenes. O cálculo é dividir o valor médio mensal por seu custo de capital.

Considerando um custo de capital de 1% a.m. este negócio vale a valor presente R$ 22.000,00.

Então esse investidor estaria aportando R$ 100.000,00 para um negócio que é capaz de gerar R$ 22.000 em valor presente.

Não parece ser um bom negócio.

Mas Daniel, existe a valorização da unidade.

Supondo uma valorização composta de 3% a.a. esse imóvel pode ser vendido no mês 410 por R$ 5.216.254,57.

Aí então isso produziria no fluxo de caixa um VPL de R$ 7.566,09.

Você investiria nesse imóvel para locação via aplicativo?

1. Gestão de recursos

O nosso cérebro não evoluiu para gerir recursos. No passado havia dias em que a caça seria abundante e dias em que haveria escassez. Não era possível guardar mantimentos para muitos dias porque não tínhamos como conservar.

Por isso somos ruins em avaliar o valor de um ativo no futuro.

2. Ativos consolidados e Ativos de investimento

Os ativos podem ser divididos em 2 grandes categorias. Os ativos consolidados são aquilo que a empresa já faz de bom. Um exemplo é o Windows, no caso da Microsoft. Os ativos de investimento são aqueles que podem se consolidar no futuro. No mercado imobiliário é o land bank.

Quanto mais madura for a empresa, maior será a proporção de ativos consolidados.

3. Dívida

Uma dívida precisa de:

• Um contrato que te obriga um pagamento
• Coisas ruins irão acontecer se não honrar seu pagamento

Essa é a maneira mais barata de levantar dinheiro para um negócio. Mas a obrigação é alta.

4. Equity

Equity ou patrimônio líquido é o capital dos sócios do negócio. O pagamento é um resíduo do fluxo de caixa. O capital só volta para os acionistas se sobrar.

Essa é a maneira mais cara de levantar dinheiro para um negócio, mas a obrigação é baixa.

5. Juros

Os juros devem remunerar:
JUROS = RISCO + INFLAÇÃO + LUCRO

Portanto, o custo de capital próprio sempre será maior do que a taxa SELIC porque ela é isenta de risco.