A Raissa comentou comigo sobre um livro de criatividade que está lendo. O autor escreveu sobre a dificuldade de ensinar arte para alunos que acabaram de sair do ensino médio. Esse é um período em que somos doutrinados a pensar em respostas como sendo certas ou erradas.

No ensino médio o foco é passar no vestibular ou Enem. Você precisa saber responder corretamente a uma série de perguntas objetivas. Ou você está certo ou então está errado. Não existe espaço para a criatividade.

Eu fiquei pensando sobre isso e entendi que na vida real também existe certo e errado, mas não existe uma pergunta objetiva.

Quando você recebe a oportunidade de uma área para empreender, existe uma infinidade de possíveis configurações de empreendimentos ali em cima. Cada uma dessas opções se desdobram em mais alternativas para cada segmento de público alvo.

Qual é a resposta certa?

Você terá que criar uma resposta. Se estiver certo, fará muito dinheiro. Se estiver errado, perderá dinheiro.

A vida real funciona dessa maneira. Os problemas se apresentam de maneira subjetiva e a sua função é decifrar a questão e encontrar uma maneira de analisar a viabilidade da sua solução.

É importante analisar a viabilidade das nossas ideias porque não existe uma resposta padrão que seja correta para todos os casos.

Construir um MCMV é interessante? Sim. Em todos os casos? Não.
Fazer um loteamento é interessante? Sim. Em todos os casos? Não.
Construir um galpão para locação é interessante? Sim. Em todos os casos? Não.

Ao não submeter suas ideias ao teste da viabilidade financeira, você está automaticamente assumindo que sabe qual é a resposta certa. E essa é uma certeza que pode custar caro.

Eu aprendi a duvidar da qualidade das minhas ideias. Eu passo a gostar delas só depois de analisar o fluxo de caixa descontado.

No dia 26 de outubro vou ensinar essa técnica para um grupo pequeno de empreendedores do mercado imobiliário em São Paulo. Espero que você esteja nesse grupo.

Ontem recebi essa dúvida no WhatsApp:
“Como lançar na planilha de viabilidade o custo de um terreno que já é nosso? Esse é um terreno antigo que estava parado”

Uma dúvida excelente. E alguns empreendedores erram gravemente na análise desse tipo de ativo.

O primeiro ponto da resposta é que os ativos jamais estão parados. Ou estão sendo valorizados ou estão sendo desvalorizados. Um terreno pode estar ganhado valor com os anos, ou pode estar perdendo para a inflação + impostos.

Aquela frase que adoramos dizer para nossos clientes “quem compra terra nunca erra” é errada. Os terrenos perdem valor com frequência.

Agora o segundo ponto da resposta e mais importante é que o valor “depende”.

Depende de o que o proprietário do terreno está disposto a fazer como alternativa ao empreendimento. Por exemplo, talvez ele aceite somente vender para outro empreendedor. Talvez aceite se tornar sócio em uma permuta financeira.

O preço do terreno na viabilidade será o preço dele na alternativa. Se esse terreno pode ser vendido hoje por X, então ele te custa X. O preço de mercado é o valor da viabilidade.

Daí numa segunda análise, você irá comparar por quanto esse terreno foi adquirido no passado e por quanto está sendo “vendido” para esse negócio.

Nível 1 de dificuldade:

Concorda que receber 1.000 reais hoje é diferente de receber de receber 1000 reais daqui 10 meses?

Nível 2 de dificuldade

Concorda que receber 1.000 reais hoje é diferente de receber 10 parcelas mensais de 100,00?

Nível 3 de dificuldade

Concorda que receber 10 parcelas mensais de 100,00 é diferente de receber 1.000 reais daqui 10 meses?

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O dinheiro se comporta diferente ao longo do tempo. Não é fácil tomar decisões que envolvem valores distantes de hoje. 

A maioria das pessoas aceita com facilidade a ideia de que 1.000,00 à vista é melhor do que receber a mesma quantia daqui 10 meses. 

É fácil perceber que para abrir mão do benefício presente, eu preciso ter um incentivo. Tem que existir um motivo para adiar o recebimento. 

Também vemos intuitivamente que 1.000,00 hoje valem mais do que 10 x 100,00. Receber parcelado facilita a vida de quem paga e quem recebe precisa de um incentivo para achar essa opção interessante. 

Agora é um pouco mais difícil entender que 10 x 100,00 é diferente de 1.000,00 daqui 10 meses. Aqui já é necessário montar um fluxo de caixa para cada opção, descontar os valores e comparar os resultados (a primeira opção é melhor). 

A matemática financeira e a ciência que permite analisar essas alternativas com números. Aquilo que sentimos intuitivamente tem um motivo racional e analítico. 

Esse tipo de análise é muito importante dentro dos empreendimentos imobiliários. Essa mesma lógica que tem ser aplicada se você pretende vender uma casa  por 1.500.000,00 daqui 12 meses. O valor tem que ser descontado para o presente. 

Estou organizando para o 26 de outubro a turma zero do Curso de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários. Lá eu vou mostrar como usar a matemática para tomar decisões inteligentes. 

Será uma turma pequena. Espero que você consiga uma vaga.